Prinzipiell unterliegen Ihre Einnahmen als Vermieterin bzw. Vermieter auch der Umsatzsteuer. Sollten Ihre Umsätze jedoch unter € 55.000,00 (Bruttogrenze ab 2025, 2024 gilt die Nettogrenze von € 35.000,00) jährlich liegen, so sind Sie als Kleinunternehmerin bzw. Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit (wenn Sie das Unternehmen im Inland betreiben). Sie können sich dafür z. B. von den Rechnungen für Reparaturen auch keine Vorsteuer abziehen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung zu verzichten. Damit werden Sie vorsteuerabzugsberechtigt.
Sind Sie eine umsatzsteuerpflichtige Unternehmerin bzw. ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer (= kein Kleinunternehmer), so sind für Sie als Vermieter folgende Umsatzsteuersätze wichtig:
Vermietung von Geschäftsräumen
Die Vermietung und Verpachtung von Geschäftsräumen ist grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit. Durch die unechte Befreiung besteht auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht.
Solche Vermieterinnen und Vermieter haben allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn die Mieterin bzw. der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.
Für die Vermietung von Geschäftsräumen inkl. der anfallenden Betriebskosten gilt der Umsatzsteuersatz von 20 %, wenn auf die unechte Steuerbefreiung verzichtet wird (= Option).
Vermietung von Wohnräumen
Für die Vermietung von Wohnräumen (für Wohnzwecke) und dabei anfallende Betriebskosten (außer Heizkosten) gilt der Umsatzsteuersatz von 10 %. Heizkosten sind mit 20 % USt zu verrechnen.
Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden. Bei der Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.
Die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke unterliegt ab 1.1.2026 nicht dem Steuersatz von 10 %, wenn ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke vorliegt (weitere Voraussetzung unter anderem ist, dass das Grundstück nach dem 31.12.2025 angeschafft/hergestellt wurde). Ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke liegt vor, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten für das Grundstück für Wohnzwecke, samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken, innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw. des Beginns der Herstellung, mehr als € 2.000.000,00 betragen. Bei Grundstücken, die typischerweise zur Vermietung mehrerer Mietgegenstände für Wohnzwecke bestimmt sind (z. B. Zinshaus), ist für die Beurteilung der Kostengrenze auf den einzelnen Mietgegenstand abzustellen. Diese Vermietung ist somit unecht von der Umsatzsteuer befreit. Aus dieser unechten Steuerbefreiung kann nicht herausoptiert werden.
Vermietung von Garagen
Für die Vermietung von Garagen und Abstellplätzen gilt der Umsatzsteuersatz von 20 %.
Von der vereinnahmten Umsatzsteuer kann die Vorsteuer aus Betriebskosten, Reparaturen oder Ähnlichem in Abzug gebracht werden.
